Konten dari Pengguna
Panduan Lengkap Pemecahan, Pemisahan, dan Penggabungan Tanah
12 Juli 2025 14:28 WIB
·
waktu baca 4 menit
Kiriman Pengguna
Panduan Lengkap Pemecahan, Pemisahan, dan Penggabungan Tanah
Panduan praktis dan hukum tentang pemecahan, pemisahan, dan penggabungan tanah berdasarkan regulasi terbaru untuk notaris, PPAT, dan masyarakat umum.YUDI SETYO PRAYOGO, SH, MKn
Tulisan dari YUDI SETYO PRAYOGO, SH, MKn tidak mewakili pandangan dari redaksi kumparan
Perbesar📌 Apakah kamu sedang mengurus warisan tanah? Atau ingin menjual sebagian tanah milikmu? Atau malah menggabungkan dua sertifikat untuk proyek properti?
Kalau iya, kamu harus paham betul soal pemecahan, pemisahan, dan penggabungan bidang tanah. Istilah ini sering disalahartikan, padahal memiliki dampak hukum dan prosedur yang berbeda. Artikel ini hadir sebagai panduan paling lengkap dan terkini—khusus untukmu yang ingin memahami prosedur tanah dari kacamata hukum dan praktik notaris/PPAT.
🔍 Apa Perbedaan Pemecahan, Pemisahan, dan Penggabungan Tanah?
⚖️ Dasar Hukum yang Perlu Kamu Tahu
Berikut regulasi utama yang menjadi pijakan:
📘 UU No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok Agraria
📘 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
📘 PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, Dan PendaftaranTanah
📘PerkabanNo. 8 Th. 2012 tentang Perubahan Atas PMNA/KBPN No. 3 Th. 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 Th. 1997 tentang PendaftaranTanah
📘Permen ATR/KBPN No. 7 Th. 2019 tentang Perubahan Kedua Atas PMNA/KBPN No. 3Th. 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah
📘 Permen ATR/BPN No. 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Ketiga atas Permen ATR/BPN No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Regulasi ini mengatur dari soal pengukuran, jenis sertifikat, batas bidang, sampai tanggung jawab notaris dan pelaporan ke BPN.
🛠️ Prosedur Umum di Kantor Pertanahan
1. Siapkan Dokumen Dasar:
* Sertifikat asli tanah
* Identitas pemohon (KTP, KK, NPWP)
* Surat permohonan
* SPPT PBB + bukti lunas
* Akta pemisahan/penggabungan bila diperlukan
* Surat kuasa bila dikuasakan
2. Proses di BPN:
3. Estimasi Waktu dan Biaya:
* ⏳ Waktu: 15–30 hari kerja (tergantung kondisi)
* 💰 Biaya: Disesuaikan PNBP wilayah
👔 Peran Notaris & PPAT: Jangan Dianggap Sepele
Notaris/PPAT bukan hanya "pembuat akta" biasa. Mereka adalah garda depan legalitas pertanahan. Untuk proses ini:
✍️ Jenis Akta yang Dibuat:
Pemecahan karena warisan → Akta Pembagian Hak Bersama (APHB)
Pemisahan karena jual beli sebagian → Akta Jual Beli (AJB)
Penggabungan → Biasanya cukup surat permohonan, tetapi akta bisa diperlukan jika melibatkan pihak lain
📢 Kewajiban Melapor dan Mendaftar:
Setiap akta yang berkaitan dengan tanah harus dilaporkan ke Kantor Pertanahan maksimal 7 hari kerja. Terlambat? Bisa kena sanksi administratif!
⚠️ Risiko Jika Lalai:
* Akta cacat hukum
* Sertifikat batal demi hukum
* Gugatan dari pihak ketiga
📚 Ilustrasi Kasus Nyata
✅ 1. Kasus Warisan (Pemecahan)
Ibu Siti meninggal dunia meninggalkan sebidang tanah 2.000 m². Tiga ahli waris sepakat membaginya menjadi 3 bidang baru. Diperlukan APHB dan permohonan pemecahan ke BPN. Sertifikat induk dicabut dan terbit 3 sertifikat baru.
✅ 2. Jual Sebagian Tanah (Pemisahan)
Pak Joko memiliki tanah 1.000 m². Ia menjual 300 m² kepada tetangganya. Maka dibuatlah AJB, kemudian BPN memisahkan bagian 300 m² dan menerbitkan sertifikat baru untuk pembeli.
✅ 3. Developer Menggabungkan Dua Tanah (Penggabungan)
PT Amanah Properti membeli 2 bidang SHGB masing-masing 800 m² dan 1.200 m². Setelah perpanjangan masa hak agar seragam, mereka mengajukan penggabungan ke BPN. Hasilnya terbit 1 SHGB seluas 2.000 m².
🔎 Tips Praktis untuk Notaris, PPAT, dan Pemilik Tanah
1. ✅ Gunakan istilah hukum dengan tepat: pemecahan ≠ pemisahan
2. ✅ Cek SPPT PBB dan pastikan lunas
3. ✅ Pastikan tidak ada hak tanggungan sebelum mengajukan permohonan
4. ✅ Gunakan aplikasi *Sentuh Tanahku* untuk pengecekan cepat
5. ✅ Jangan tunda pelaporan akta ke BPN!
🧭 Kesalahan Umum yang Harus Dihindari
❌ Mengajukan pemecahan padahal sebenarnya pemisahan
❌ Tidak menyamakan masa SHGB sebelum penggabungan
❌ Mengukur tanpa petugas BPN resmi
❌ Tidak membuat akta padahal ada jual beli sebagian
🎯 Penutup
Memahami perbedaan dan prosedur pemecahan, pemisahan, serta penggabungan bidang tanah sangat penting, bukan hanya untuk para notaris dan PPAT, tapi juga bagi masyarakat yang ingin mengurus tanah dengan aman dan tertib.
📘 Untuk panduan lebih detail, termasuk dasar hukum dan langkah teknis tiap prosedur, kamu bisa baca selengkapnya di:
Jangan lupa bagikan artikel ini ke teman atau keluarga yang sedang mengurus tanah. Lebih baik paham di awal daripada bermasalah di kemudian hari. 💼✅