भारतात घर घेणं अमेरिकेपेक्षाही महाग का पडतं? 'ही' आहे 3 कारणं

भारतात घर घेणं इतकं महाग का झालंय?

तुम्ही म्हणाल, हा कसला प्रश्न आहे? कारण जमिनीचे भाव सतत वाढत आहेत. विटा, सिमेंट महाग होत आहेत. बांधकामाचा खर्चही वाढतोय. त्यामुळे घरं महाग होणं स्वाभाविकच आहे. पण खरंच एवढीच कारणं आहेत का? की यामागे आणखी काही मोठी कारणं दडलेली आहेत?

काही काळापूर्वी वृत्तपत्रांत, टीव्हीवर आणि मोठ्या होर्डिंग्सवर 'परवडणारी घरं' यांच्या मोठ्या प्रमाणात जाहिराती असायच्या. परवडणारं घर म्हणजे मध्यमवर्गाला सहज खरेदी करता येईल असं घर.

मात्र 'परवडणारं घर' नेमकं कशाला म्हणायचं, यासाठी एक ठराविक गणित आहे. त्याला P2E (प्राइस टू अर्निंग रेशो) किंमत ते कमाईचे प्रमाण किंवा गुणोत्तर म्हणतात.

याचा अर्थ असा की, घर खरेदी करण्यासाठी तुम्हाला किती गुंतवणूक करावी लागेल. परवडणाऱ्या घरांसाठी P2E रेशो 5 किंवा त्यापेक्षा कमी असतो.

भारताच्या बहुतांश शहरांत हा आकडा आता 11 पर्यंत वाढला आहे. म्हणजेच घर घेण्यासाठी तुम्हाला तुमच्या उत्पन्नाची जवळपास 11 वर्षे गुंतवणूक करावी लागेल.

जर तुमच्या उत्पन्नातील 50 टक्के रक्कम इतर खर्चात जात असेल, तर घर घेण्यासाठी तुम्हाला 20 वर्षांहून अधिक काळ बचत करावी लागेल.

2013 साली 'सेंटर फॉर सोशल अँड इकॉनॉमिक प्रोग्रेस' या संस्थेने एक संशोधन केलं होतं.

या संशोधनानुसार भारताच्या शहरी भागांत घर खरेदी करणं खूपच महाग झालं आहे. मुंबईसारख्या काही मेट्रो शहरांत P2E रेशो तब्बल 40 इतका आहे.

हे ऐकून तुम्हाला आश्चर्य वाटेल, पण अमेरिका, ऑस्ट्रेलिया आणि जर्मनीसारख्या देशांत घर खरेदी करणं भारतासारख्या विकसनशील देशांपेक्षा खूपच स्वस्त आणि परवडणारं आहे.

संशोधनानुसार अमेरिकेत P2E रेशो 3.6 आहे, ऑस्ट्रेलियात 7.6 आहे, तर जर्मनीत तो 9 इतका आहे.

मात्र बांगलादेश, श्रीलंका आणि चीनमध्ये परवडणाऱ्या घरांची परिस्थिती आणखी वाईट आहे. या देशांत P2E रेशो 12 ते 29 दरम्यान आहे.

भारतात घरं इतकी महाग का आहेत? तीन मुख्य कारणं

पहिलं कारण म्हणजेमागणी आणि पुरवठा यांच्यातील तफावत. तज्ज्ञांच्या मते प्रॉपर्टी मार्केटमध्ये अनेक व्यवहार रोखीत होतात. शेअर बाजारात व्यवहार बँक खात्यांमधून होतात, पण प्रॉपर्टी म्हणजेच मालमत्तेमध्ये मोठा पैसा रोखीत गुंतवला जातो. याचा अर्थ काळ्या पैशाचा मोठा हिस्सा प्रॉपर्टी मार्केटमध्ये जातो. खरी गरज असलेल्या खरेदीदारांची मागणी फारशी वाढत नाही, परंतु पुरवठ्यातील अडचणींमुळे मालमत्तेच्या किमती वाढतच राहतात.

दुसरं कारण म्हणजेकमकुवत नियम. काही तज्ज्ञांचं म्हणणं आहे की, खासगी डेव्हलपर्स या कमकुवत कायद्यांचा फायदा घेतात. उदाहरणार्थ, 100 फ्लॅट तयार असतानाही ते विक्रीसाठी फक्त 5 फ्लॅट बाजारात आणतात. त्यामुळे घरांची कृत्रिम टंचाई तयार होते आणि किमती वाढतात. हे 5 फ्लॅट विकल्यानंतर पुढचे 5 फ्लॅट आणखी जास्त किमतीत विक्रीसाठी ठेवले जातात. खरेदीदारांचा प्रतिसाद पाहत पाहत, विक्रीसाठी उपलब्ध घरांची संख्या मुद्दाम कमी ठेवली जाते आणि घरांच्या किमती सतत वाढत राहतात.

तिसरं कारण म्हणजे फ्लोअर स्पेस इंडेक्स (एफएसआय). इतर देशांच्या तुलनेत भारतात एफएसआय खूपच कमी आहे. उदाहरणार्थ, एखादा प्लॉट 1000 चौ.मी.चा असेल आणि एफएसआय 2 असेल, तर त्यावर जास्तीत जास्त 2000 चौ.मी. बांधकाम करता येतं.

भारतातील बहुतांश मेट्रो शहरांत एफएसआय 1.3 ते 3.5 इतकाच आहे. त्यामुळे इमारती फार उंच बांधता येत नाहीत. जास्त लोकांना राहायला जागा द्यायची असेल, तर अधिक जमीन लागते आणि त्यामुळे घरांच्या किमती वाढतात. अमेरिकेत एफएसआय 15 आहे, तर सिंगापूरमध्ये तो 25 इतका आहे.

'कृत्रिम वाढ आणि महागडी घरं'

अहमदाबादमधील रिअल इस्टेट सल्लागार मोनिल पारीख यांनी बीबीसीशी बोलताना सांगितलं की, "भारतात घरांच्या किमती जास्त असण्यामागे तीन-चार मुख्य कारणं आहेत."

"भारत हा विकसनशील देश असल्यामुळे घरांची मागणी सतत जास्त राहते आणि त्यामुळे किमतीही झपाट्याने वाढतात. साधारणपणे एखादा देश पूर्णपणे विकसित झाला की रिअल इस्टेट बाजार स्थिर होतो, पण भारतात सध्या अशी स्थिरता दिसत नाही."

"दुसरं महत्त्वाचं कारण म्हणजे भारतात जमिनींचे दर अवास्तव वाढले आहेत. ही वाढ अनेकदा कृत्रिम असते. त्याचबरोबर बांधकामाचा खर्चही खूप वाढला आहे. सिमेंट, लोखंडासारख्या साहित्याच्या किमती वाढल्यामुळे घरांच्या किमती गगनाला भिडल्या आहेत."

त्यांनी पुढे सांगितलं की, "बांधकामाच्या नियमांमध्ये होणारे बदलही घरांच्या किमती वाढवतात. उदाहरणार्थ, अहमदाबादमध्ये अलीकडे 'सिस्मिक झोन' बदलल्यामुळे इमारती अधिक मजबूत बांधाव्या लागतात आणि त्यासाठी जास्त स्टील वापरावं लागतं. त्यामुळे प्रति चौरस फूट बांधकाम खर्च वाढतो आणि शेवटी हा अतिरिक्त खर्च ग्राहकांवरच येतो."

त्यांच्या मते, लंडन किंवा न्यूयॉर्कसारख्या मोठ्या जागतिक शहरांत शहराच्या 'मध्यवर्ती व्यापारी भागात' घरांचे दर कायमच जास्त असतात, तर शहराच्या कडेला घरं तुलनेने स्वस्त मिळतात.

पण याच्या उलट चित्र अहमदाबादसारख्या शहरांत दिसतं. येथे जमिनीची कमतरता नसतानाही, नव्याने विकसित होणाऱ्या भागांत घरांचे दर शहराच्या मुख्य भागाइतकेच, कधी कधी त्याहूनही जास्त असतात.

आणखी एक रिअल इस्टेट सल्लागार धर्मेश बावलिया यांनी सांगितलं की, "मोठ्या शहरांत नवे इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रकल्प सुरू झाले की लोक त्या ठरावीक भागातच घर घ्यायला पसंती देतात. त्यामुळे शहरात सर्वत्र दर सारखे वाढत नाहीत."

"मॉल, क्रीडा संकुल, महामार्ग किंवा विमानतळाशी चांगली जोडणी असलेल्या भागांत घरांचे दर नेहमीच जास्त राहतात."

बाजाराची खरी परिस्थिती सांगताना पारीख म्हणतात की, "सध्या मोठ्या प्रमाणावर घरं बांधली जात असली तरी ती सगळी लगेच विकली जात नाहीत. फक्त गुंतवणुकीसाठी घरं घेणाऱ्यांची संख्या आता कमी झाली आहे. त्यामुळेच गेल्या काही काळापासून घरांच्या किमती बर्‍यापैकी स्थिर राहिल्या आहेत."

मात्र सकारात्मक बाब म्हणून त्यांनी सांगितलं की, सध्या होम लोनचे व्याजदर पूर्वीपेक्षा खूपच कमी आहेत, आणि ही गोष्ट घर खरेदीदारांसाठी दिलासादायक आहे.

मग आपण काय करायला हवं?

तज्ज्ञांचं म्हणणं आहे की, घर खरेदी करताना इएमआयचा बोजा आपल्यावर पडू नये. घर तेव्हाच घ्यावं, जेव्हा एकूण किमतीपैकी किमान 30 ते 40 टक्के रक्कम आपल्याकडे रोख स्वरूपात उपलब्ध असेल.

उरलेली रक्कम आपण होम लोनद्वारे घेऊ शकतो. मात्र होम लोनचा मासिक इएमआय आपल्या एकूण उत्पन्नाच्या 40 ते 45 टक्क्यांपेक्षा जास्त नसावा.

(महत्त्वाची सूचनाः तज्ज्ञांनी व्यक्त केलेले विचार हे त्यांचे वैयक्तिक मत आहे. हे मत बीबीसीचे नाही. कोणताही गुंतवणुकीचा निर्णय घेण्यापूर्वी आपल्या आर्थिक सल्लागारांचा सल्ला अवश्य घ्या.)

बीबीसीसाठी कलेक्टिव्ह न्यूजरूमचे प्रकाशन.